Comment est réalisé un état des lieux ? Quelles peuvent être les conséquences d’un état des lieux sur le dépôt de garantie ? Que faire en cas de litige ? Suivez le guide !

L’état des lieux est un document obligatoire qui doit être annexé au bail de location vide ou meublée. Entre autres, il doit être réalisé selon les conditions de forme précisées par la loi Alur du 27 mars 2014. L’état des lieux est réalisé à l’entrée dans les lieux et au départ du locataire permettant ainsi d’attester de l’état général de l’appartement.

Comment est réalisé un état des lieux ?

Un état des lieux doit impérativement être réalisé en la présence du locataire et du propriétaire.

Quelles sont les mentions obligatoires sur un état des lieux ?

Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renforcée par la loi Alur, un état des lieux doit respecter le formalisme suivant : 

• Être constaté par écrit ;
• Daté et signé par le propriétaire et le locataire ou leur mandataire ;
• Annexé au contrat de bail et remis à chacune des parties.

• La nature de l’état des lieux : entrée ou sortie ;
• La date de réalisation ;
• L’adresse du logement ;
• L’identité des parties et leur adresse. Attention de bien demander la nouvelle adresse du locataire lors de l’état des lieux de sortie ;
• Procéder aux relevés des compteurs (Edf, gaz et eau) ;
• Le détail des clés remis : pensez à faire une photocopie des clés à annexer à l’état des lieux ; 
• La description du logement.    

• La nature des pièces : cuisine, séjour, chambre…
• Les portes, fenêtres, balcons, types de sols… pour chaque pièce du logement
• L’état de ses éléments : par exemple fenêtre fissurée, nombre de trous au mur, poignées ou interrupteur mal fixé… 
• Les équipements présents : placards, chauffages, nombre de prises et interrupteurs… 
• Un inventaire du mobilier notamment dans le cas d’une location meublée.

En outre, il convient si possible de vérifier que l’électricité fonctionne, l’absence de fuite d’eau et de contrôler l’état des annexes (cave, garage).

Quels sont les éléments à vérifier lors d’un état des lieux

La réalisation d’un état des lieux est fastidieuse, et il convient d’être attentif afin de ne rien oublier. 

Aussi, vous pouvez suivre les conseils suivants :

• Vérifier la fermeture des portes, des fenêtres, des volets et des stores ;
• Vérifier les robinets, le flexible de douche, la chasse d’eau ainsi que les évacuations ;
• Contrôler la VMC ;
• Prenez en photo l’appartement et notamment les détails relevés comme les taches, fissures, trous déjà présents dans le mur…

Plus c’est précis, mieux ce sera pour réaliser le comparatif à la sortie. En revanche, elles doivent être annexées, datées et signées par le propriétaire et le locataire.

À noter qu’à l’entrée dans le logement, le locataire a 10 jours pour contester l’état des lieux et y faire ajouter un dysfonctionnement. Ce délai est porté à un mois après le début de la période de chauffe afin de pouvoir en contrôler le bon fonctionnement.

L’état des lieux de sortie et dépôt de garantie : Comment ça marche ?

L’état des lieux de sortie permet de s’assurer que le logement est rendu en bon état et surtout de vérifier qu’aucune dégradation locative n’ait été commise par le locataire. La procédure et le formalisme sont identiques à l’état des lieux d’entrée.

Comparatif entre états des lieux d’entrée et de sortie

Comme nous l’avons vu, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet donc de vérifier que le locataire a respecté ses obligations et a rendu le logement dans son état initial, exception faite des dégradations dues à la vétusté (l’article 1730 du Code civil).

Et c’est là que tout se complique ! En effet la notion d’usure normale des choses peut être source de litige entre propriétaire et locataire !

C’est pourquoi le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 donne une définition de la vétusté : “ la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”

De même, il est vivement conseillé d’appliquer une grille de vétusté annexée au contrat de bail. Pour cela, le décret de 2016 précise que la grille de vétusté doit provenir d’un accord collectif, comme par exemple celle du Patrimoine locatif des sociétés d’Ile de France du Groupe 3 F.

Ainsi, la grille de vétusté précise pour chaque équipement (peintures, parquets, carrelage, robinetterie, mobilier, papier peint, équipements…), les éléments suivants :

• La durée de vie c’est-à-dire le nombre d’années pendant lesquelles l’équipement reste en bon état. À noter que la date de départ est celle de mise en service et non la date d’entrée du locataire.
• La franchise correspond à la période pendant laquelle l’équipement est en bon état et dont le locataire est responsable en cas de dégradation
• Le taux d’usure annuel de l’équipement
• La part résiduelle : la part des frais de réparation imputable au locataire lorsque le taux d’usure a atteint 100 %.    

 Bien que facultative, l’utilisation d’une grille de vétusté permet de limiter les litiges lors de la restitution du dépôt de garantie.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Concrètement, ce qui peut être facturé au locataire ce sont les dégradations liées à un usage anormal du logement (trous dans les murs non rebouchés, carreau cassé, parquet brûlé…) ou les réparations locatives non réalisées (réfection des joints, ampoule non changée, prises non fixées…).

En revanche, le propriétaire ne peut pas facturer tout ce qui concerne la vétusté et l’usure normale (usure des peintures, des sols, des fenêtres…)

Restitution du dépôt de garantie : Quels sont les délais ?

Une fois l’état des lieux de sortie réalisé, le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie. Ce délai est ramené à deux mois dans le cas où des dégradations auraient été constatées. Attention, le propriétaire doit justifier ces retenues.

État des lieux : Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, il est possible de faire établir un état des lieux contradictoire par voie d’huissier, afin de le rendre incontestable.

Si le désaccord persiste, locataire comme propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation afin de trouver une solution amiable. Généralement cette étape est obligatoire avant d’intenter une action en justice.

Quelles sont les conséquences en cas d’absence d’état des lieux ?

L’absence d’une des parties à l’état des lieux entraîne la nullité de celui-ci entraînant les conséquences suivantes : 

•  À l’entrée : le logement est considéré être loué en l’état. La conséquence à la sortie est qu’en cas de dégradation, le locataire doit prouver que ce n’est pas de son fait.
• À la sortie : Le propriétaire doit rembourser le dépôt de garantie sans retenue possible. Il n’a pas de recours en cas de dégradations commises par le locataire.

À noter que le recours à un huissier est obligatoire en cas d’absence d’une des parties lors de l’état des lieux ! Alors, en cas d’imprévu, pensez à faire une procuration pour vous représenter.

Combien coûte un état des lieux ?

Dans le cas où l’état des lieux est réalisé par un agent immobilier, propriétaire et locataire partagent par moitié les frais.

Le tarif d’un état des lieux est plafonné à 3 €/m². Attention la part du locataire ne peut pas être supérieure à celle du propriétaire !